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Paris, le 03 février 2012, 18h00
Résultats consolidés annuels 2011
FORTE PROGRESSION DU RESULTAT NET
CHIFFRES CLES
(MEUR) 2009 2010 2011
Revenus locatifs 12,8 12,2 11,0
Loyers nets 11,4 9,9 10,4
Résultat opérationnel courant 10,5 8,4 8,4
Résultat opérationnel net (2,1) 11,6 15,9
Résultat net - part du groupe (11,0) 5,1 9,2
Résultat EPRA 3,2 1,9 1,8
Juste valeur du patrimoine (droits inclus) 219 214 215
Actif net réévalué EPRA par action (hors droits) (EUR) 13,8 15,5 13,9
Le Conseil d'Administration d'AffiParis, réuni le 2 février 2012, a arrêté
les comptes individuels et consolidés au 31 décembre 2011. Les procédures
d'audit sont en cours de finalisation.
1) FORTE PROGRESSION DU RESULTAT NET
L'amélioration de la juste valeur des immeubles (+4,8 MEUR), associée aux plus
values de cessions (+2,2 MEUR), permettent à AffiParis de presque doubler son
résultat net qui atteint 9,2 MEUR contre 5,1 MEUR en 2010.
Le résultat opérationnel courant ressort à 8,4 MEUR, stable par rapport à
2010, la baisse des revenus locatifs, liée aux cessions, et la hausse des
honoraires de gestion étant compensées par l'amélioration de la refacturation
des charges locatives.
Retraité des éléments non-courants, tels que la variation de juste valeur et
les plus values de cessions, le résultat EPRA ressort en légère baisse de 2,3 %
à 1,8 MEUR.
En 2011, la capacité d'autofinancement atteint 2,0 MEUR contre 2,2 MEUR en
2010. Hors coûts financiers, et après prise en compte d'une forte réduction
d'impôts et d'une légère diminution du BFR (0,6 MEUR vs 0,8 MEUR), le cash
flow opérationnel ressort à 8,7 MEUR contre 7,1 MEUR en 2010.
2) AMELIORATION SENSIBLE DU LTV
Le rapport de la dette bancaire nette à la juste valeur des immeubles droits
inclus (LTV) de 57,6 % est en amélioration sensible par rapport à fin 2010
(63,2 %).
L'augmentation de capital de 25,7 MEUR, réalisée en novembre, a permis à
AffiParis de renforcer ses fonds propres face à un endettement élevé et
d'améliorer ainsi son ratio d'endettement financier net sur capitaux propres
qui passe de 2,6 x à 1,7 x.
La durée moyenne de la dette est de 5,5 ans, et aucune échéance importante
n'intervient avant 2016.
Le rapport des frais financiers sur la moyenne des dettes financières nettes
fait ressortir pour 2011 un coût moyen de la dette de 2,5 %, ou 4,5 % coûts de
couverture inclus.
3) JUSTE VALEUR DU PATRIMOINE EN HAUSSE
AffiParis n'a pas réalisé de nouvelles acquisitions en 2011. Conformément à
sa stratégie de spécialisation dans l'immobilier parisien, le groupe poursuit
une politique d'arbitrage de ses immeubles situés hors de Paris, qui
représentent moins de 5 % du patrimoine.
La société a cédé un local d'activité à Lezennes (3 125 m2) au mois de mai et
deux lots à Montpellier (282 m2) en octobre. Par ailleurs, une cession
d'opportunité a conduit le groupe à vendre l'un de ses actifs Parisiens, rue
Chapon (957 m2). Ces cessions, d'un montant total de 8,8 MEUR, ont été
réalisées à des prix en ligne avec les dernières expertises, ou supérieur
dans le cas de la rue Chapon.
A fin 2011, la juste valeur des immeubles s'établit à 215,1 MEUR (droits
inclus) en hausse de 2,4 % à périmètre constant, et de 0,6 % après prise en
compte des cessions et des travaux.
En respectant la définition de l'EPRA, le taux d'occupation financier est de
95,2 % contre 95,3 % fin 2010. Pour les immeubles parisiens, ce taux ressort à
près de 97 %.
4) DECOTE IMPORTANTE DU COURS DE BOURSE
L'ANR EPRA hors droits par action, après retraitement de la juste valeur des
instruments dérivés et des impôts différés, passe de 15,5 EUR à 13,9 EUR,
compte tenu de l'effet dilutif de l'augmentation de capital réalisée en
novembre. Droits inclus, il s'établit à 16,1EUR.
Par rapport à l'ANR EPRA hors droits, le cours de l'action présente au
31/12/2011 une décote de 43 %.
5) DIVIDENDE
AffiParis proposera à la prochaine Assemblée générale le 25 avril le vote
d'un dividende de 0,22 EUR par action (soit un total de 1,2 MEUR), au titre de
l'année 2011.
6) PERSPECTIVES
Dans un marché parisien marqué par une concurrence accrue entre les
investisseurs, en particulier pour les immeubles "prime", et dont a résulté
une poursuite de la baisse des taux de capitalisation, AffiParis a maintenu sa
politique prudente et a privilégié son désendettement et la rénovation des
immeubles qu'elle détient. Elle reste néanmoins à l'écoute des opportunités
qu'offrira le marché pour réaliser des acquisitions respectant aux critères
de sa politique d'investissement. Par ailleurs, conformément à sa stratégie
de spécialisation dans l'immobilier parisien, AffiParis achèvera en 2012-2013
l'arbitrage des actifs situés en province. Enfin, la société a mis en vente
son principal actif parisien, situé rue Paul-Baudry, et définira les
modalités d'un potentiel rapprochement avec Affine.
7) CALENDRIER
* 25 avril 2012 : Assemblée générale
* Mai 2012: Chiffre d'affaires du premier trimestre
* Mai 2012: Paiement du dividende
* Juillet 2012 : Chiffre d'affaires et résultats semestriels 2012
RESULTAT CONSOLIDE
(MEUR) 2009 2010 2011
Revenus locatifs 12,8 12,2 11,0
Loyers nets 11,4 9,9 10,4
Frais de fonctionnement (0,9) (1,6) (2,0)
EBITDA courant (1) 10,5 8,4 8,4
Résultat opérationnel courant 10,5 8,4 8,4
Autres produits et charges 0,0 0,0 0,4
Résultat des cessions d'actifs 0,1 (0,3) 2,2
Résultat opérationnel avt ajust. de valeur 10,5 8,1 11,0
Solde net des ajustements de valeurs (12,7) 3,5 4,8
Résultat opérat1onnel net (2) (2,1) 11,6 15,9
Coût de l'endettement financier net (7,3) (6,5) (6,6)
Ajustement de valeurs des instr. Financiers (1,6) 0,1 (0,1)
Impôts 0,1 (0,0) 0,0
Divers (0,1) (0,1) (0,1)
Résultat net (11,0) 5,1 9,2
Résultat net - part du groupe (11,0) 5,1 9,2
(1) L'EBITDA courant correspond au résultat opérationnel courant hors coûts
de dépréciations et d'amortissements courants.
(2) Le résultat opérationnel net correspond au résultat opérationnel après
prise en compte des ajustements de valeurs.
RESULTAT EPRA
(MEUR) 2009 2010 2011
Résultat net - part du groupe (11,0) 5,1 9,2
Ajust. des valeurs des immeubles de placement 12,7 (3,5) (4,8)
Résultat des cessions d'actif (0,1) 0,3 (2,2)
Ajustement des écarts d'acquisitions - - -
Ajustement de valeur des instruments financiers 1,6 (0,1) 0,1
Impôts non-courants, différés et exit tax (0,1) 0,0 (0,0)
Autres éléments non-courants 0,1 0,1 (0,3)
Résultat EPRA (3) 3,2 1,9 1,8
(3) L'EPRA, association des foncières européennes cotées en bourse, a mis à
jour en octobre 2010 un guide sur les mesures de performances. Le Résultat EPRA
exclut, comme précisé dans la note sur les retraitements de l'EPRA, les
variations de justes valeurs, les plus ou moins values de cessions, et les
autres éléments non-courants.
A propos d'AffiParis
Spécialisée dans l'immobilier d'entreprise parisien, et plus particulièrement
celui du bureau, AffiParis détient un patrimoine se composant à fin 2011 de 12
immeubles, d'une valeur de 215 MEUR et répartis sur une surface de 41 000 m2.
AffiParis a opté pour le régime des Sociétés d'Investissements Immobiliers
Cotées (SIIC) en 2007. Son action est cotée sur NYSE Euronext Paris (Ticker :
FID FP / FID.PA ; code ISIN : FR0010148510).
Contact
RELATIONS INVESTISSEURS
Frank Lutz
+33 (0)1 44 90 43 53 - frank.lutz@affine.fr
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