Y a-t-il une bulle immobilière ?

...pour répondre à cette question d'un point de vue technique, il faut se pencher sur les indices immobiliers.

Aux Etats-Unis, il en existe plusieurs, notamment le DJReits index (^DJR), mais dont les cotations remontent à Avril 1999 tout au plus.

L'indice immobilier dont j'ai réussi à obtenir les cours les plus anciens est le REIT Morgan Stanley Index (^RMS) dont les cours remontent à Juin 1995.

Ces deux indices sont très similaires comme le montre le graphe suivant récupéré sur Yahoo.




Graphe Q/M/W du ^RMS


UTQ à gauche
Tendance haussière, Biais baissier (Sto suracheté en Mars)
Parallèles haussières.
Support PQ 616 (bleu pâle), M7Q 674
Résistance UQ 759 (rose pâle)
=> La tendance est soutenue sans risque apparent d'être remise en cause.
UTM au centre
Tendance haussière, Biais baissier (Sto + Macd surachetés, Divergence baissière Sto seul)
Parallèles haussières.
Volatilité en baisse (flèche rouge en bas).
Support MM / PM 643 (bleu pâle)
Résistance UM 780 (rose pâle)
=> L'objectif de la divergence Sto seul est MM haussière (à 643 points actuellement). Cet objectif apparait cohérent comte tenu de la baisse de la volatilité.
UTW à droite
Tendance neutre, Biais baissier (Sto + Macd Surachetés, XB M7W/M23W en Mars)
Les parallèles haussières sont terminées.
NX baissier Sto + Macd et XB- M7W/M23W
La volatilité se stabilise (flèche verte en bas).
Support LW 701,47, PM 698,09 (bleu pâle)
Résistance MW 734 (rose pâle)
=> L'importance des NX Sto / Macd est toute relative vu qu'il ny a pas de tendance affichée. Le croisement des moyennes mobiles n'est pas puissant. Tant que LW + PW tiennent, la tendance restera neutre.
Conclusion La tendance haussière long terme est solide.
Il y a probablement une bulle immobilière US sur une échelle annuelle, mais compte tenu du manque de donnée, cette échelle n'est pas représentée.
La hierarchie serait donc respectée, avec une bulle annuelle et des parallèles trimestrielles.
On constate une faiblesse, sous forme d'une divergence Sto mensuelle, qui peut (mais ne doit pas forcément) ramener les cours vers MM haussière.
Tant que PW ne cède pas et que les bandes hebdomadaires de Bollinger ne divergent pas, le mouvement de baisse corrective n'est pas validé.
En cas de cassure de PW, le prochain support est M7Q (674) avant MM (643).


Pour l'Europe, je dispose seulement du graphe du secteur l'immobilier français avec des cours remontant en Janvier 2000.

Graphe Q/M/W Immobilier Français


UTQ à gauche
Tendance haussière.
Bulle reclassée en parallèles (croisement PQ/MQ alors que les bandes divergent en jaune).
Cours en appui sur UQ.
Support UQ 1672
Résistance: aucune
=> Suite au croisement PQ/MQ, une correction technique peut démarrer au cours des deuxième ou troisième trimestres 2005.
UTM au centre
Tendance haussière, biais baissier (Sto suracheté).
Parallèles haussières.
Support M7M 1647 puis PM 1600.
Résistance UM 1790.
=> Le seul élément baissier - le surachat du tochastique - est sans signification particulière. La tendance haussière n'est pas remise en cause.
UTW à droite
Tendance haussière, biais baissier (Sto + Macd surachetés, Divergence baissière Sto seul, PW baissier).
Parallèles haussières (pas de clôture sous MW lors de la récente correction).
Divergence Sto seul d'objectif MW atteint (flèche rose).
Non-croisements baissiers cours/PW et Sto + Macd possibles.
Volatilité en baisse (flèche rouge).
=> La divergence Sto seul a quant à elle déjà produit son effet, une poursuite du mouvement haussier est donc possible. Une confirmation des non-croisements Sto + Macd + cours/PW au cours de la (ou des) périodes à venir renverrait au contraire les cours vers LW, soit MM.
Conclusion La tendance haussière est puissante, et le ciel est dégagé sur UTQ, vu qu'aucune résistance n'y est présente. La puissance du mouvement est confirmée par le reclassement en parallèle sur UTQ, toutefois les cours sont actuellement "suspendus en l'air" au dessus de UQ. Les UT inférieures ne permettent pas d'envisager une correction profonde dans l'immédiat. La combinaison des supports MW / M7M / UQ (en bleu pâle) peut permettre une poursuite du mouvement haussier. On suivra attentivement les non-croisements pouvant intervenir sur UTW dans le cadre d'une correction technique devant ramener les cours vers LW / MM / M7Q (en vert pâle).


Conclusion général Si bulle immobilière il y a, celles-ci se forment sur une échelle annuelle.
Le manque de données historiques dont je dispose ne permet pas d'être clair sur ce point.
Nous savons qu'une bulle peut s'interrompre à tout moment, mais les tendances longues trimestrielles et mensuelles sont haussières tant aux Etats-Unis qu'en Europe (ou tout au moins en France).
Rien ne permet donc de penser qu'elles s'inverseront prochainement.
Au mieux peut-on envisager une correction d'ampleur limitée dans les mois qui viennent.


Remarques Alors que je terminais la rédaction de ces analyses, je recherchais sur Internet des informations sur les bulles immobilières pour rajouter quelques commentaires fondamentaux.
J'ai découvert ce site dont la rédaction a été achevée les 30 Mars 2005 et que je ne saurais trop vous conseiller de consulter.
http://www.bulle-immobiliere.org/fr/bulle.html Je laisse donc la parole à l'auteur de ce site qui aura sûrement raison, le reste étant une histoire de timing (voir ma signature).

Nicolas

Merci NK, n'ayant pas les graphs de l'immo avec PRT, je cherchais de tels graphs et en plus j'ai l'analyse en bonus.

Tandis que le site
http://www.bulle-immobiliere.org/fr/bulle.html
envoit des messages alarmants sur l'éclatement de la bulle immobilière,
et que Prechter
http://www.elliottwave.com/features/default.aspx?cat=pmp met toujours et encore en garde contre le même phénomène attendu aux Etats-unis,
les indices analysés plus haut se tiennent bien.

Le Morgan Stanley Reits Index a légèrement progressé, et l'indice immobilier français a même cassé PW à la hausse.

Si bulle immobilière il doit y avoir, les indices correspondants ne devraient-ils pas être en avance sur celle-ci et décliner six mois à un an par anticipation ?

Nicolas

Salut Nico,

Les indices devraient effectivement refléter à l'avance l'éclatement programmé de cette fameuse bulle...
Mais là aussi, il y a des sous éléments à prendre en compte. notamment les stés financières qui elles vont certainement devancer l'index Reit,certaines des stés de construction qui doivent aussi avoir un role de précurseur, etc.
De plus, l'éclatement de la bulle n'induira de conséquence sur le marché de l'immobilier physique que plus tard, suite à l'inertie naturelle de ce type de marché.

On peut aussi se demander s'il ne s'agit pas pour les banques en surfant sur la peur de faire revenir l'argent des investisseurs vers la bourse via leurs SICAV et autres OPCVM ...

loulou a écrit:

On peut aussi se demander s'il ne s'agit pas pour les banques en surfant sur la peur de faire revenir l'argent des investisseurs vers la bourse via leurs SICAV et autres OPCVM ...

Je ne suis pas certain que les banques aient vraiment envie de se retrouver avec des débiteurs insolvables et un stock de maison invendables sur les bras...
Et puis la bourse n'a jamais attiré qu'une minorité d'investisseurs.

Ma question est en fait : les signaux alarmistes sur la bulle immobilière ne sont-ils pas trop précoces ?

Nicolas

Bonjour NK ...signaux precoces c le moins qu'on puisse dire ca fait au moins deux ans qu'on nous bassine avec cette bulle...j'avais entendu dire sur une radio l'année derniere que de toute facons l'eclatement de cette bulle ne se materialiserait en fait que par a une stagnation voire un leger recul mais pas de Krack prevu non plus

gvgh a écrit:

Bonjour NK ...signaux precoces c le moins qu'on puisse dire ca fait au moins deux ans qu'on nous bassine avec cette bulle...

gvgh,

Effectivement, si tu reprends l'analyse ci-dessus, on nous parle de la bulle depuis qu'elle a en fait commencé (sur une échelle annuelle).

C'est cela qui ne colle pas dans le raisonnement.

Nicolas

NK ...cherches tu toujours des données plus larges et sur quels indices....j'essayerais de voir quoi ce weekend ...si je trouve plus large

A+ et bonne journée
gvgh

NK a écrit:

loulou a écrit: On peut aussi se demander s'il ne s'agit pas pour les banques en surfant sur la peur de faire revenir l'argent des investisseurs vers la bourse via leurs SICAV et autres OPCVM ... Je ne suis pas certain que les banques aient vraiment envie de se retrouver avec des débiteurs insolvables et un stock de maison invendables sur les bras... Nicolas

Tant que le montant de l'emprunt reste inférieur au prix bradé de vente, la banque est tjs gagnante et ce d'autant plus que la garantie est souvent externalisée.

gvgh a écrit:

NK ...cherches tu toujours des données plus larges et sur quels indices....j'essayerais de voir quoi ce weekend ...si je trouve plus large A+ et bonne journée gvgh

Merci pour cette proposition gvgh.

Disons que je cherche à analyser des indices représentatifs pour les USAs et pour l'Europe.

Pour les US, il y a différents REITS (voir plus haut), mais d'historique limité).
J'ai vu aussi un graphe de Didier représentant le S&P Homebuilding index, qui est sûrement représentatif.
Fanny Mae et Freedy Mac sont aussi surement intéressant à examiner.

Sinon pour l'Europe, il y a l'indice EPRA, mais les cours PRT sont bizarre et incomplets.
L'immobilier français a son indice FR0003509397 aussi, mais il n'y a pas non plus beaucoup d'historique.

Alors je ne sais pas trop comment faire...

Merci pour ton aide.

Nicolas

CAC REAL ESTATE
Comme je l'ai indiqué dans File immobilier du forum macroéconomie, un remodelage des indices Euronext a été effectué récemment, et l'ancien indice 2SFIM est devenu FRRE, code ISIN QS0011018098, depuis le 5 Décembre.
Sa composition reste strictement la même, mais son prix de base a été réinitialisé avec une valeur de 1000 en clôture du 30 Novembre 2005 : FRRE sur Euronext Paris
J'ai reconstitué l'indice avec ses données historiques en appliquant un split dans Graphe AT Pro et en combinant les données anciennes et récentes respectives de chacun des deux indices.

Ceci me permet de faire une mise à jour à quelques encablures de la clôture annuelle de l'analyse du CAC REAL ESTATE.A ce titre, je reviens tout d'abord sur mes conclusions d'Avril 2005:

Citation:

les tendances longues trimestrielles et mensuelles sont haussières tant aux Etats-Unis qu'en Europe (ou tout au moins en France). Rien ne permet donc de penser qu'elles s'inverseront prochainement. Au mieux peut-on envisager une correction d'ampleur limitée dans les mois qui viennent.

qui se révèlent a posteriori comme parfaitement pertinentes.

Echelle trimestrielle
Bulle haussière.
Un signal de continuation haussière a été donné lors de la poursuite de la tendance deux périodes après le croisement PQ x MQ (cerclé en bleu).
A ce stade, une poursuite de la tendance haussière est attendue tant que les cours sont en appuie sur la bande supérieure de Bollinger.

Echelle mensuelle Parallèles haussières.
Biais baissier faible Sto + Macd surachetés (cerclés en rose), car croisement baissier Sto avant Macd: les prix sont à la recherche d'un support.
Celui-ci a été trouvé, avec un test du parabolique mensuel réussi en cours synonyme de poursuite de la tendance haussière (trait rouge)

Echelle hebdomadaire Parallèles haussières terminées.
Tendance neutre, biais haussier fort Sto + Macd survendus (cerclés en bleu).
Le croisement baissier faible XB+ entre M7W et M23W correspond à une stabilisation des cours entre les bandes de Bollinger dans une situation de volatilité non minimale.
Suite à la cassure du parabolique et la clôture au delà de la moyenne de Bollinger, un croisement haussier fort XA+ entre M7W et M23W est attendu avec reprise de la tendance haussière.
Conclusion La hausse des prix des actifs immobiliers français n'est pas terminée. Il est au contraire probable qu'elle se poursuive pendant au moins deux trimestres, si ce n'est toute l'année 2006.

Invalidation Cassure baissière du parabolique mensuel (support surligné en bleu).

Nicolas