La bulle immobilière a éclaté !

Cette file fait suite à Y a-t-il une bulle immobilière ? Les doute sont définitivement levés pour ce qui concerne les états unis lorsque l'on jette un oeil sur le Philadelphia Housing Index:


L'indice a perdu 100 points depuis ses plus haut, soit 1/3 de sa valorisation. On revient deux ans en arrière en effaçant quasiment tout le dernier mouvement de hausse qui a démarré au printemps 2004 et s'est achevée en Juillet 2007 avec son point haut historique.

Indices immobiliers sectoriels Analyse du 28 Mai 2005 sur la situation immobilière L'extraction de valeur par hypothèque

philippulus a écrit:

On revient deux ans en arrière en effaçant quasiment tout le dernier mouvement de hausse qui a démarré au printemps 2004 et s'est achevée en Juillet 2007 avec son point haut historique.

Le répit suite au discours de Bernanke aura été de courte durée.
La FED annonce une pause dans la hausse des taux, mais l'immobilier continue de baisser... C'est que le malaise est plus grave qu'on ne l'imagine !

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philippulus a écrit:

Le répit suite au discours de Bernanke aura été de courte durée.

...et pendant ce temps, le CAC REAL ESTATE ne veut rien entendre, il n'est qu'à 100 points de son sommet historique:

Il faudra toutefois attendre la clôture hebdomadaire car il n'est pas improbable que l'on revienne clôturer sous MW.
Néanmoins, quelquechose semble s'être grippé, vu que le prix actuel est similaire à ce qu'il était il y a six mois.
On voit sur le graphe combien les données de la FNAIM sur la hausse des prix en glissement annuel sont un subterfuge ! Le prix actuel est en effet nettement plus haut que ce qu'il était il y a un an.
D'autre part, le CAC REAL ESTATE est un indice à dominante foncière (locative). Si l'on regarde maintenant le CAC HOUSEH. GOODS (comme me l'a conseillé JCD), et qui intègre la construction de maison ainsi que des biens ménagers, on a une réalité plus proche du terrain au niveau de la situation des ménages:

Ca a une autre tronche !

La dynamique haussière de l'immobilier et de la consommation est cassée, en France comme aux USA, ce qui veut dire que les bulles immobilières ont bien éclaté.

Il est illusoire de croire à un aterrissage en douceur. L'effondrement des prix sur le marché réel prendra tout le monde par surprise (avec quelques mois de retard sur les indices et actions).

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philippulus a écrit:

D'autre part, le CAC REAL ESTATE est un indice à dominante foncière (locative). Si l'on regarde maintenant le CAC HOUSEH. GOODS (comme me l'a conseillé JCD), et qui intègre la construction de maison ainsi que des biens ménagers, on a une réalité plus proche du terrain au niveau de la situation des ménages.

AFP le 21/07/2006 10h12

ANALYSTES: réactions à la consommation des ménages en France

Marc Touati, Natexis Banques Populaires

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Plus globalement, au regard du dynamisme de la consommation qui tranche avec la faiblesse récurrente du pouvoir d'achat, une question s'impose : comment les Français font-ils pour consommer autant avec si peu de moyens ? La réponse est simple : les ménages ont fait leur la devise "le bonheur est dans le prêt". En effet, depuis le printemps 2003, c'est-à-dire l'installation de la croissance molle en France, l'encours des crédits accordés aux ménages a augmenté de 32,7 % ! Leur taux d'endettement (c'est-à-dire rapporté à leur revenu disponible) avoisine désormais les 66 %. Si nous sommes encore loin des niveaux américains (133 %) ou même espagnols (90 %), il s'agit néanmoins de sommets historiques pour des Français ! Dans le même temps, il faut souligner que le taux d'épargne de ces derniers ne cesse de baisser. Il est ainsi passé de 17,7 % fin 2002 à désormais 14,6 %, un plus bas depuis l'automne 2000. Autrement dit, les ménages français sont en train d'utiliser leurs dernières cartouches pour maintenir leur consommation à un niveau élevé. Ils ont donc à présent besoin d'un nouveau moteur, en l'occurrence l'emploi et le pouvoir d'achat. Or, malgré une reprise récente, les créations d'emplois atteindront en moyenne 150 000 cette année et le pouvoir d'achat n'augmentera que d'environ 1,7 %. Performances qui resteront hautement insuffisantes pour pérenniser une consommation dont la résistance tient à un fil, celui de l'endettement. Et ce, a fortiori si, comme cela est très prévisible, la BCE continue d'augmenter ses taux directeurs. Attention donc, malgré sa vigueur apparente, la consommation française reste des plus fragiles.

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philippulus a écrit:

Les doute sont définitivement levés pour ce qui concerne les états unis lorsque l'on jette un oeil sur le Philadelphia Housing Index

En reprenant la file précédente Y a-t-il une bulle immobilière ?, je suis retombé sur mes graphes en échelle semi_log.
Les figures formées sur le Philadelphia Housing Index à partir de ce mode de représentation sont d'une grande limpidité:

Je me permet de rappeller ce que j'écrivais dans la file immobilier du forum macroéconomie sur l'extraction de valeur par hypothèque (troisième lien ci-dessous):

Le 25/12/2005, philippulus a écrit:

Lorsque la valorisation immobilière progresse plus vite que les taux hypothécaires, les ventes de maisons sont en forte hausse, jusqu'à éventuellement conduire à la formation d'une bulle immobilière, car les chasseurs de "momentum" tirent le marché à la hausse, un exemple caractéristique de ce que Georges Sorros qualifie de phénomène de demande réflective. Mais lorsque le momentum fléchit, la demande réflective se transforme en offre réflective du fait que les acheteurs spéculatifs se transforment en vendeurs préssés. Les marchés réflectifs, et la propriété immobilière en est l'exemple le plus démonstratif - tendent de manière inhérente à former des sommets en V, et non pas des sommets arrondis. Par conséquent, tant les volumes de vente de logements que le MEW vont se retourner brutalement au cours de l'année prochaine. Au minimum, cet évènement sera à l'origine d'une baisse sérieuse des dépenses de consommation, et dont l'impact économique ne sera pas ressenti exclusivement par le marché de la propriété aux Etats-Unis, mais - compte tenu de la mondialisation des échanges - se reflètera au niveau mondial.

Comparez ce commentaire (qui n'est pas de moi, mais une traduction d'une chronique américaine) avec le graphe ce-dessus...

philippulus a écrit:

...et pendant ce temps, le CAC REAL ESTATE ne veut rien entendre, il n'est qu'à 100 points de son sommet historique

...et il continue à faire la sourde oreille, imperturbablement !
Même lorsque le CAC40 baisse en fin de semaine, elle monte elle monte la p'tite bête.

Il me semble pourtant que cet indice est tout simplement en retard sur l'immobilier US pour une question principalement de différentiel de taux en faveur des invrestisseurs européens. L'indice a récemment marqué un sommet qui semble s'inscrire comme la fin d'une longue impulsion haussière (5 vagues de hausse Elliottiste).
Une alerte lorsque la ligne de support fut franchie en baisse, mais aussi rapidement invalidée. Alors combien de temps encore la hausse peut-elle tenir ? Dépasserons nous le dernier sommet ?
Le premier mouvement baissier semble lui-même pouvoir être décompté en 5 sous-vagues, et serait donc de nature impulsive. Auquel cas on formerait une figure proche à celle du Philadelphia Housing Index (non confirmation haussière par formation d'un second sommet plus bas que le précédent) précurseur d'un retournement en "V" de l'indice.

Bien entendu, ce scénario reste à confirmer, mais on ne peut pas encore parler à ce jour d'éclatement de la bulle immobilière en France, et ceci tant que le support haussier logarithmique - celui caractérisant la bulle immobilière - n'aura pas été vaincu !

Dommage qu'il n'y ai pas plus d'historique sur le CAC Household Index, qui a lui carrément flanché (voir ci-dessus) !

Indices immobiliers sectoriels Analyse du 28 Mai 2005 sur la situation immobilière L'extraction de valeur par hypothèque

L'indice Bourso-PAP à enregistré une légère baisse ce mois-ci, et surtout une hausse de 0,6% sur les maisons (national) depuis le début de l'année. Quand on la compare avec celle de l'année dernière sur la même période, on se dit qu'il est peut-être en train de se passer quelque chose... Surtout que le premier semestre a toujours été celui où s'enregistrait la plupart de la hausse annuelle.
A noter aussi qu'Immostats (qui enregistre l'évolution des "prix de présentation" sur Se Loger) constate une baisse de 3% sur la même période pour les appartements.
A suivre avec l'évolution des taux amorcée depuis l'automne; qui à ce que j'ai compris n'a encore été que peu répercutée sur les crédits de cette année..

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=11805&sid=36b2cd3a21747f04389d119e720b2505 http://www.pap.fr/Actu/boursopap/boursopap.asp

Bonjou Again,

Très interessant ces deux liens .
Le second me semble refletter la situation d'un marché vu du coté porteur si ke puis dire (les régions choisies sont celles ou le marché me semble le plus soutenu) .

J'y ai noté deux points importants:

1 Pour les Maisons nous sommes passés en 5 ans de 1000 à 2000 et pour les appartement 1000 à 1600. La décote à ce point me surprend un peu mais c'est ce marché.

2 Au vu de ce que je constate dans les Pays de Loire (Angers et aussi la coté Guérandaise) il ne ressort pas de cette étude statistique un creusement d'écart entre les Villes et la côte. J'ai vu ces 5 dernières annés les prix s'envoller sur la cote sud bretonne au point qu'un appartement en bord de mer dans une zone non industrielle (non commerciale ou ouvrière , je veux dire uniquement inactifs, résidences secondaire) a dépassé le prix d'une habitation comparable en centre ville Angers voir Nantes??

Donc à manier avec les précautions d'usage et en ce qui concerne les observations locale les prix ont bien changé ici d'orientation vers la baisse ou au mieux stagnation avec allongement des délais de vente.

A noter le le fait que, contrairement à ce qu'à enregistré PAP, les taux de négociation ont dû augmenter de façon sensible, ce qui n'apparaît pas dans les prix de présentation.
A noter aussi l'augmentation de 50% du stock de maisons depuis 6 mois (avec le bémol : quelle est la part de l'évolution de "part de marché" de se loger dans ce calcul ?). Ces chiffres ne prennent donc pas en compte l'ensemble des particuliers ne s'étant toujours pas résigné à abaisser leur prétentions, même après de longs mois d'attente.
Deux agents immobiliers (Essonne) nous ont confiés que le marché avait été beaucoup plus calme que les années précédentes.
N'est-il pas surprenant que ce changement de régime (les années précédentes le premier semestre enregistrait 10 à 15% de hausse) n'ait pas été anticipé, ni même observé via l'AT ?

Again' a écrit:

N'est-il pas surprenant que ce changement de régime (les années précédentes le premier semestre enregistrait 10 à 15% de hausse) n'ait pas été anticipé, ni même observé via l'AT ?

Euh.. c'était faire peu de cas du post de Philipulus du 21 juillet..

hello

j'ai lu 2 articles sur les échos

Le premier indique que les primmos accédants aux revenus modestes (inférieur à 3000E) sont plus nombreux qu'en 2004 (et ceci malgré la hausse des prix).

Le second indique que le département IDF (où je vis) n'a eu que +8% sur un an de constructions neuves en plus (faute de foncier).

Je m'intérrroge à TCT sur l'évolution du prix immobilier (car la demande est très élevée et les taux assez bas, malgré les prix très élevés - d'autant que les loyers sont super élevés aussi). Je ne sais pas si l'on est vraiment dans une bulle immobilière (vu que pas assez de logements fondamentalement).

Merci pour vos remarques

Vincenzo

A TCT aucune idée de l'évolution, mais à MT il devrait y avoir un vrai problème au niveau de la solvabilité de cette demande (stagflation, évolution des taux,..). Ensuite, il y a un "effet de mode" indéniable, amplifié par les médias. Toutes les modes passent, et la hausse des taux pourrait bien venir rappeler le "principe de réalité". Si le mythe de la hausse perpétuelle commence à battre de l'aile (médiatisation progressive des risques liés à l'immo), les gens risquent de se mettre à réfléchir un peu. Le krach des années 90 est encore dans les mémoires, et je ne suis pas sûr que beaucoup soient prêt à augmenter à l'infini leur durée d'emprunt.

Un document sur l'évolution de l'immo français (lire p. 6 et édito), où l'on apprend notamment que dans le neuf les stocks d'invendus sont au plus haut depuis six ans.
http://195.154.196.81/siteXerfi/spot/pdf/6PREV109.pdf Concernant cette demande insatsfaite de 300.000 logements, je ne sais pas au juste de quoi il s'agit. Sur quelles données ces chiffres s'appuient-ils ? Parle-t-on des personnes qui, dans l'absolu, aimeraient devenir propriétaires de leur logement mais sont obligéss de rester locataires faute de moyens suffisants, ou ne trouvant pas de location qui lui correponde faute de budget ? Si tel était le cas, cette demande n'aurait que peu d'impact sur l'évolution des prix actuelle : c'est la demande solvable qui fait les prix, a fortiori après une hausse aussi massive.
Il y a-t-il un déficit de logements ou un déficit de logements abordables ? Ne faudrait-il pas mieux parler de paupérisation (via notamment la spéculation immo), dont la crise du logement actuelle ne serait qu'une conséquence ?