La bulle immobilière a éclaté !

meteor13 a écrit:

Un graphique interessant : le prix de l'immobilier par rapport au revenu des ménages . Le tunnel historique est étroit et quand ça dérape comme en 1991 , les choses reviennent à la normale . Cliquez pour élargir cette image.

Ce graphe est intéressant car il indique que si la précédente bulle était un épiphénomène localisée à la région parisienne, l'écart de rpix touche désormais toute la métropole.

Cette bulle n'est pas anodine dans la mesure ou elle est générale. Son éclatement laissera des traces très douloureuses.

meteor13 a écrit:

Un graphique interessant : le prix de l'immobilier par rapport au revenu des ménages . ............ Cliquez pour élargir cette image.

Tres interessant effectivement.
Traduit autrement la normalité est entre 0.8 et 1 pour ce ration en gros une moyenne à 0.8

Ce qui signifie que en ce moment nous sommes quasiment 2 fois trop chers en terme de cout du logement

Conclusion le m devrait être divisé par 2?

ai je compris ?

Par rapport à l'an 2000 , les taux des prêts immo ne sont que de 1,5 % inférieurs , mais à Marseille le m2 des appart a augmenté de 80 à 120 % selon les quartiers . Résultat : un endettement massif des ménages et une forte baisse du revenu disponible aprés remboursement de l'emprunt ; cet été , en vacance , comme beaucoup de français , de nombreux marseillais sont restés chez eux et ne sont pas partis . Les ménages qui étaient solvables ont pu emprunter au maximum de leur possibilité , mais pour soutenir la hausse il faut sans arret de nouveaux acquéreurs solvables : à Marseille , qui est une ville avec beaucoup de familles modestes , le réservoir d'acquéreurs potentiels commence à se tarir , le stock des invendus augmente fortement , même les locations n'arrivent plus à trouver rapidement preneur ( ce qui décourage les investisseurs de l'immo locatif ). Pour resolvabiliser les ménages , il faudrait fortement augmenter les revenus , mais en minimisant les chiffres de l'inflation , on aggrave au contraire la situation . Une crise est donc inévitable mais le timing est trés difficile à prévoir . Les banques centrales ont voulu sauver les marchés financiers en l'an 2000 avec un flot de liquidités , provoquant une croissance soutenue par la dette et la spéculation . Mais c'est une euphorie à court terme car l'endettement n'est jamais infini : il y a des limites supportables et au delà on rentre dans une période dépressive . Aux USA , l'immobilier commence fortement à ralentir : les marchés financiers le voit comme une bonne nouvelle pour éviter une nouvelle hausse de taux , mais en fait c'est une trés mauvaise nouvelle pour la conjoncture économique mondiale ; ce qui va conditionner les futures hausses de la FED , c'est plus la défense du dollar que le sauvetage de l'immobilier américain ; les ménages américains sont aujourd'hui endettés à 130 % de leur revenu disponible , les salaires réels stagnent ou baissent , donc la croissance par la dette va rapidement s'essouffler et la stagflation ou la déflation va arriver .

Hello

Ce qui m'étonne, c'est que tout le monde attend une baisse et qu'elle ne vient pas. Les gens (qui achètent ou vendent) pensent que ça va stagner (mais ne s'attendent pas à un crack).

Les entreprises Européennes ont fait de gros efforts pour s'auto financer et la croissance européenne semble moins soumises à l'endettement massif des américains (bien que la zone Euro subira par contre coup les variations négatives si l'économie US se ralentit)....

J'ai du mal à voir la suite (sachant que tout deviendra de plus en plus cher : ex : pétrole, nourriture etc etc).

"Cette bulle n'est pas anodine dans la mesure ou elle est générale. Son éclatement laissera des traces très douloureuses."
>> j'ai du mal à y croire car les prix immobiliers étaient vraiment bas au départ (un retracement de 30% me semblerait plus possible qu'un crack et ce retracement pourrait prendre du temps....).


Vince

Oui , c'est vrai , le timing d'une baisse est difficile à prévoir et les choses pourraient prendre du temps car personne (les banques et ceux qui ont de l'argent et un patrimoine ) ne souhaite un renversement de situation . Mais la bulle immobiliére éclatera car la progression des revenus déduite de l'inflation est négative : et encore ce n'est que l'inflation officielle qui ne tiens pas compte de la hausse des emprunts logement , des impots fonciers , qui minimise les couts énergétiques ...Toute la pseudo-croissance depuis l'an 2000 est basée sur la dette : il faut 7 $ de dette aux USA pour produire 1 $ de PIB ! Le systéme bancaire va commencer à souffrir avec l'aplatissement de la courbe des taux et la montée des faillites des emprunteurs .



Soit on aura une lente dégradation , soit un élément extérieur ( guerre , faillite d'un hedge fund tel LTCM...) va provoquer un atterissage brutal : le problême n'est pas de savoir si cela va se produire mais quand cela va arriver !
Pour l'instant à Wall Street c'est de nouveau l'euphorie qui domine , comme en témoigne le rapport Nasdaq/ SP500 ;



Sur le long terme , c'est sans doute des systéme trés basiques d'analyse technique , comme le croisement franc des moyennes 25 et 50 en données hebdomadaires , qui nous informera d'un changement radical de tendance : sur le CAC 40 le croisement à la hausse de 2003 et la ligne de résistance sont toujours en place .



Attendons et surveillons . Soyons patient et gardons beaucoup de cash : une déflation brutale des actifs pourrait être l'occasion formidable de placement .

Oui , c'est vrai , le timing d'une baisse est difficile à prévoir et les choses pourraient prendre du temps car personne (les banques et ceux qui ont de l'argent et un patrimoine ) ne souhaite un renversement de situation . Mais la bulle immobiliére éclatera car la progression des revenus déduite de l'inflation est négative : et encore ce n'est que l'inflation officielle qui ne tiens pas compte de la hausse des emprunts logement , des impots fonciers , qui minimise les couts énergétiques ...Toute la pseudo-croissance depuis l'an 2000 est basée sur la dette : il faut 7 $ de dette aux USA pour produire 1 $ de PIB ! Le systéme bancaire va commencer à souffrir avec l'aplatissement de la courbe des taux et la montée des faillites des emprunteurs .



Soit on aura une lente dégradation , soit un élément extérieur ( guerre , faillite d'un hedge fund tel LTCM...) va provoquer un atterissage brutal : le problême n'est pas de savoir si cela va se produire mais quand cela va arriver !
Pour l'instant à Wall Street c'est de nouveau l'euphorie qui domine , comme en témoigne le rapport Nasdaq/ SP500 ;



Sur le long terme , c'est sans doute des systéme trés basiques d'analyse technique , comme le croisement franc des moyennes 25 et 50 en données hebdomadaires , qui nous informera d'un changement radical de tendance : sur le CAC 40 le croisement à la hausse de 2003 et la ligne de support sont toujours en place .



Attendons et surveillons . Soyons patient et gardons beaucoup de cash : une déflation brutale des actifs pourrait être l'occasion formidable de placement .

"Soyons patient et gardons beaucoup de cash : une déflation brutale des actifs pourrait être l'occasion formidable de placement . "

1200 E/mois pour un loyer (60/70m² près de Paris), cela représente 144 000 E sur 10 ans.... (sans compter l'inflation des loyers). Cela fait réfléchir.

Je pourrais être patient mais payer un loyer à ce prix je trouve celà très cher (et pourtant faut bien se loger)....

vincenzo a écrit:

Je pourrais être patient mais payer un loyer à ce prix je trouve celà très cher (et pourtant faut bien se loger)....

Bonjour Vincenzo,

D'autant qu'au vu des nouvelles sur la TV du jour le "squat" cela va de moins en moins être une solution viable...pour le logement même à Paris

On peut toujours payer un loyer (à fond perdu) et attendre la baisse, mais je me demande si sur le LT si c'est rentable (à moins d'un très gros krack immobilier)...

Loin de moi l'idée de squatter chez qq 1.

Au vu de ceux qui s'endettent désormais à taux variable et pour 35 ans (et il y en a de plus en plus), est il plus sage (et plus "rentable") de remplacer un loyer "perdu" par un remboursement d'emprunt perpétuel ? J'en doute.

Je pense qu'à tout niveau, il vaut mieux être propriétaire que locataire.
- pas d'augmentation de ton remboursement sauf à taux indexés mais les taux sont bas et je ne voie pas l'intérêt d'emprunter à taux variable.
- tu ne risque pas les pseudo reprise de ton proprio pour rénovation avec en fond de tableau une augmentation du loyer.
- en cas de revente il est toujours possible de vendre avec plus-value.
si tu compte que l'augmentation des salaires ne couvrent pas toujours l'augmentation du loyer tout juste l'inflation ... Il vaut mieux autan que faire se peut devenir proprio ...

mic a écrit:

. . . - en cas de revente il est toujours possible de vendre avec plus-value. . .

Bonjour.

Pas si sur !
Dans les années 90, j'ai connu un couple qui, au chômage à Saint Nazaire pour être précis, n'arrivait pas à vendre sa maison à 50% du prix d'acquisition, a trouvé un travail ailleurs, a fermé sa maison, pour louer un appart ailleurs, tout en payant ses remboursements.
Bon d'accord, 10 ans après, il aurait pu faire une confortable plus-value, mais en attendant, ils ont mangé des nouilles plus souvent qu'à leur tour.

Juste pour causer.