La bulle immobilière a éclaté !

et les taux vont surement remonter selon la BCE :
lien

ci-dessus des simulations d'emprunt.

Sur 30 ans et pour 300 KE empruntés (encore faut-il que la banque accepte votre dossier), pour une mensualité de 1575 E/mois, ça revient à 266 KE en coût du crédit....

Pour 200 KE empruntés, cela revient à 178 KE en coût de crédit (presque le montant emprunté) et ceci en remboursant 1050 E / mois pendant 30 ans....

On est tous d'accord avec toi vincenzo. ëtree proprio ç'est de la folie même si les taux ont considérablement baissés mais je te le dis encore : être proprio c'est une question de coeur

A Marseille en l'an 2000 on trouvait un appart. ancien de 100 m2 pour 150.000 ; avec un taux à 5,85% assurance comprise , il fallait 1254 /mois pendant 15 ans pour 150.000 d'emprunt . Aujourd'hui le même appart vaut 300.000 ; il faut débourser 1682 /mois pendant 25 ans avec un taux de 4,40% assurance comprise pour 300.000 d'emprunt . Mais Marseille n'est pas une ville riche et les salaires ont peu évolué donc menace de surendettement pour beaucoup de ménages . La baisse des taux a été un prétexte pour la hausse de l'immobilier mais elle a considérablement aggravé la situation des primo accédants : la vraie raison ce fut la forte hausse de la masse monétaire par la BCE qui encourageat les banques à placer ce flot de liquidités , en augmentant les durées des prêts pour rendre les gens plus solvables . Aujourd'hui à Marseille les stocks d'invendus sont trés élevés , beaucoup d'appart à louer ne trouve pas preneur ( l'investissement immobilier locatif est donc risqué et peu rentable à 13 /m2 pour l'appart de 100 m2 à 300.000 ). Marseille qui était en 2000 l'une des villes les moins chéres de France , est devenue l'une des plus chéres : pour combien de temps encore ?

Un exemple très parlant, en effet. Le vieux refrain de la baisse des taux comme une opportunité d'achat, valable il y a quelques années, est en train de devenir un piège pour les derniers arrivés. La hausse des prix à finit par s'emballer toute seule.
Par contre si j'ai bien compris la baisse des taux à bien été l'instrument de cette forte hausse de la masse monétaire, non ?

Pour ce qui est du coeur, je pense qu'on peut aussi trouver son bonheur en location. Le coeur et la raion ne sont pas nécessairement antinomiques, surtout lorsqu'il s'agit de décisions qui engagent parfois "toute une vie". Je pense que la course à la propriété tient beaucoup du subtil matraquage médiatique diffusé notamment par TFBouygues et consorts. Foule, quand tu nous tiens... Cet engouement tient aussi beaucoup à l'énorme enrichissement qu'on connu tous les propriétaires ces dernières années, entraînant une forme d' "avidité spéculative" - quoique relativement inconsciente. D'ailleurs au milieu des années 90 c'était un autre son de cloche, on parlait surtout des frais inhérents, en particulier pour les résidences secondaires (entretien, taxes, transports..) ; comme par hasard à l'époque l'immo n'avait pas le vent en poupe.
Attention à ne pas devenir une "fashion victim". L'immo est quand même un investissement conséquent, mieux vaut prêter un peu attention au "timing"..
Peut-être est-il intéressant de patienter encore quelques années, afin de pouvoir avoir les moyens ...de ses coups de coeur à venir ?

Il faut savoir que l'immobilier en France a été responsable de 50 % de la croissance jusqu'à fin 2005 . En 2000 les crédits bancaires immobiliers ont représenté 67 M d' et en 2005 144 M d' ( 115 % de hausse !!) : la planche à billet a bien fonctionné . En augmentant la durée d'emprunt , les banques sont les grands gagnants en cas de vente avant la fin de l'échéance ( les premiéres années , les interets constituent une forte proportion de chaque échéance ) . Depuis l'an 2000 les promoteurs et les notaires gagnent des fortunes : mais la plupart des salariés ont bien conscience que leur niveau de vie baisse car les chiffres de l'inflation sont minimisés ( la forte hausse des carburants et des fruits et légumes en juin et juillet ne se traduisent pas dans les chiffres de l'INSEE ) . Donc comme en 1991 , la machine pourrait bien se bloquer brutalement. La croissance réalisée avec une planche à billet et un endettement massif est un mirage a court terme .

Ce qui me fascine le plus dans cette histoire, c'est l'absence totale de recul - et je ne parle même pas d'analyse ! - des médias, des plus people aux soit-disant "sérieux" (je pense par exemple au Monde, qui après la sonnette d'alarme tirée par le directeur de PAP en janvier dernier, avait publié en première page, comme pour étouffer la nouvelle, le sempiternel copié-collé des communiqués FNAIM-Notaires-Meilleurstaux.com : absolumment AUCUN travail journalistique (contre expertise, analyse critique des données, croisement d'avis divergents etc.), alors qu'il est bien évident que ces groupes, juges et partie comme on dit, s'expriment d'abord en fonction de leurs propres intérêts COMMERCIAUX).
Comment se fait-il que les médias se soient laissés à ce point instrumentalisés (à noter que les médias anglo-saxons ont fait montre de davantage d'indépendance) ? Peut-être parce que les enjeux étaient tels qu'informer sur le caractère artificiel de la flambée (sans parler des risques sous-jacents et des signes d'essouflement, qui ont été systématiquement passés sous silence) c'était risquer de se faire rejeter de son lectorat (toujours le poids de la masse ! Résister à ce mouvement de c'était se désolidariser "de sa base") : les journalistes aussi ont leurs intérêts à préserver après tout. D'autre part, il est possible que ces derniers sentaient "inconsciemment" que la bulle immo était le dernier rempart permettant de repousser l'inévitable confrontation à la réalité (à savoir une conjoncture économique particulièrement pénible). En ce sens la bulle immo aura été une sorte de gigantesque méthode coué, comme si l' "inconscient collectif" (un intervenant parlait avec raison de l'intensité de la charge affective associée à l'immo) avait opposé une sorte de résistance massive au "principe de réalité".
Sur toute l'affectivité associée à l'immo, voir notamment cet exemple - bien sûr les US ce n'est pas le France, mais on n'est là encore qu'aux tout débuts..:
http://www.azcentral.com/news/articles/0730emotional0730.html Il y a les chiffres, et la réalité humaine... après la phase maniaque vient la phase dépressive, et ça risque d'être assez triste sur le terrain..

Ce genre d'engouements de masse fait toujours un peu peur, en général quand l'affectif et l'esprit moutonnier s'empare de l'éco cela finit très mal. Je pense à la bulle Internet bien sûr, mais on pourrait aussi faire un parallèle, même si c'est à un tout autre degré, à la fascination aveugle des masses dans les périodes troublées, dans lesquelles l'analyse critique est progressivement rejetée au profit du "tout affectif". On a vu combien ce type de processus pouvaient s'emparer de sociétés entières, et il est à craindre que le réveil douloureux qui se prépare ne nous lance dans quelque chose de plus dévastateur encore ("Fascism is capitalism in decay" comme nous le rappelait Dupilon)...

philippulus a écrit:

Le répit suite au discours de Bernanke aura été de courte durée. La FED annonce une pause dans la hausse des taux, mais l'immobilier continue de baisser... C'est que le malaise est plus grave qu'on ne l'imagine !

La dernière décision de la FED du 8 Aout 2006 sur le maintient des taux d'intérêt des fonds fédéraux US à 5,25% n'aura eu l'effet que d'un feu de paille sur le marché immobilier US, qui ont acheté la rumeur et vendu la nouvelle.

Ce mouvement de reprise technique haussière était prévisible compte tenu de la divergence Sto + Macd journalière qui a atteint sont objectif haussier UD (1).
Le croisement haussier hebdomadaire du Sto seul a conduit à un mouvement faible vers l'objectif PW (2).
Le mouvement restera baissier tant que le Macd mensuel sera suracheté (3).

Cet effondrement de l'imobilier US est sans doute à mettre sur le compte de la diminution de la masse monétaire mondiale (message du 13 Aout).

Indices immobiliers sectoriels Analyse du 28 Mai 2005 sur la situation immobilière L'extraction de valeur par hypothèque

bonjo
Peut-être est-il intéressant de patienter encore quelques années, afin de pouvoir avoir les moyens ...de ses coups de coeur à venir ?[/quote]
bonjour a tous et surtout merci a tous les intervenants
de ce forum
contrairement a 90 pour 100 des personnes je suis reste locataire pendant 20ans
je suis parti a l epoque d un principle simple
location 300eX12X20annees=72000euros
achat 800eX12X20annees=192000euros
ce qui represente 20ans apres un apport de 120000euros +les interets
ai je eu raison de le faire ??????????????

pour
apport personnel eleve
prise de risque equivalent a zero
de 1980 a 1985 taux d emprunt eleve moyenne 12 pour 100
(contre)je
perte de 72000euros (location)
prix de l immobilier tres haut
en 2006
donc je conseilles vivement a ceux qui le peuvent de differer leur achat de 2a3ans et de ne pas se laisser pieger
pour ma part,j ai une oportunite ,je vais donc la saisir.car j ai desormais les moyensde mon coup de coeur

je serais donc perdant (coluche la repeter souvent acheter une maison et 40 ans apres il reste un tas de pierres )

experant que ma facon de faire puisse servir a quelquen je souhaite a tous bon courage et bon weekend

philippulus a écrit:

...et pendant ce temps, le CAC REAL ESTATE ne veut rien entendre, il n'est qu'à 100 points de son sommet historique

Le CAC REAL ESTATE (sociétés foncières) est toujours haussier !
Les prix sont au contact de zones de résistance (PM / UW) tandis qu'un biais baissier se met en place sur l'échelle hebdomadaire.
Un retournement baissier est en visageable, mais on ne peut exclure la possibilité de voir l'indice dépasser son sommet historique:

philippulus a écrit:

Si l'on regarde maintenant le CAC HOUSEH. GOODS (comme me l'a conseillé JCD), et qui intègre la construction de maison ainsi que des biens ménagers, on a une réalité plus proche du terrain au niveau de la situation des ménages: Ca a une autre tronche !

Le CAC HOUSEH. GOODS est toujours aussi faible. Pour le moment, on observe un simple mouvement de consolidation dans une tendance baissière:

Indices immobiliers sectoriels Analyse du 28 Mai 2005 sur la situation immobilière L'extraction de valeur par hypothèque

Hello

merci à toutes et à tous pour vos contributions.....je pensais être le seul à penser que les prix devenaient déments....

Vince

Un graphique interessant : le prix de l'immobilier par rapport au revenu des ménages . Le tunnel historique est étroit et quand ça dérape comme en 1991 , les choses reviennent à la normale .