Immobilier, CPI et Cie.....

Bonjour,

Dans ce post, je vais poser certains constats, car comme beaucoup de lecteurs, je m'interroge sur l'évolution LT de l'immobilier.
Le 1er chart représente le pourcentage de change annualisé du secteur, inflation comprise. Cette inflation est représentée par le CPI, données officielles, car il est évident que le taux d'inflation réel est bien plus élevé que ne le traduisent les données officielles.
On s'aperçoit que cette hausse immobilière est la plus longue des 3 dernières décennies.





Ce qui se traduit en termes de crédit bancaire par un montant proportionnellement démesuré (à mes yeux) face aux autres types de crédit, privé ou corporate.
Je ne dispose pas de données comparables pour la France ou l'Europe, mais l'information serait bien utile.
Accessoirement, on constate également que les autres formes de prêts épousent tous deux une courbe globalement identique, ce qui est logique car c'est la capacité de consommation qui entraine la dynamique industrielle.





On peut donc en déduire qu'il y a un "hiatus" entre l'évolution des prix immobiliers et le CPI. Ce qui se vérifie sur ce tableau.





A sa lecture, j'en tire 2 conclusions. Depuis 1995, l'immobilier augmente sans répercussions sur le CPI, donc l'inflation "officielle". D'autre part, chaque écart du House Price Index se trouve corrigé ou rattrapé par le CPI dans la période précédente.
Il faut donc s'attendre à une "remise en parallèle" des 2 courbes, à plus ou moins brève échéance.
Pourtant l'immobilier intervient dans le calcul du CPI, mais sans entrer dans les détails, il est "distordu". Ci dessous le tableau des différents composants entrants dans le calcul de cet index de l'inflation US.





Avec une représentation de 42%, sans distorsion, j'ai du mal à comprendre que l'inflation US soit si basse......
Mais face à la concurrence commerciale chinoise et ses bas salaires, il n'est bien entendu pas question de permettre une hausse du cout de la main d'oeuvre des salariés US. Le CPI doit donc être "managé".
Cela ressemble un peu à faire le grand écart. Hausse de l'immobilier, et maintien des salaires vers le bas. Quelque chose doit lâcher. D'autant que contrairement aux décennies précédentes, cette période post-récession US, illustrée par le tableau suivant, confirme bien le ralentissement salarial. Ce tableau couvre les 4 "récessions officielles" depuis 1970 et synthétise les évolutions salariales respectives. On peut dire que la dernière période se caractérise par des salaires "figés" ou presque, tout dépend des secteurs, bien entendu. Mais là, je ne dispose que d'un seul graphique, celui des services, plus bas ci dessous









Compte tenu de ces éléments, je penche pour un ralentissement du marché immobilier, doublée d'une hausse "modérée" du CPI. Greenspan cherche à rester en deçà de la courbe réelle de l'inflation sous peine de "tuer" le consommateur US aux poches déja bien percées......

Dupilon.

Les tableaux proposés dans ce posts sont tous issus d'articles parus à l'adresse suivante:
http://www.contraryinvestor.com/mo.htm

bonjour dupilon,

tu as raison de souligner les risques que pourraient constituer une correction de l'immobilier (us ) nottamment sur les engagements financiers du systeme bancaire us.

mon regard se tourne sur fannie mae et freddi mac et je regarde de tres pres l'evolution de leurs titres ( c est un bon indicateur avancé)

CES DEUX ETABLISSEMENTS auraient 2000 milliards de dollard de prets hypothècaires et chaque remontée des taux présente un risque supplémentaire....

Oui,

Tu as entièrement raison. Mais ce que beaucoup de personnes ignorent, c'est l'engagement de GM, oui, General Motors dans ce marché de l'immobilier. Et tu peux constater que le chart de GM est aussi laid que ceux de FNM et FRE. Il y a beaucoup plus d'acteurs que l'on ne croit sur ce marché immobilier et les risques sont encore plus importants que beaucoup ne le présument.
Ceci dit, la FED est prête à tout pour sauver ce marché....!

Dupilon

c'est vrai que GM et d autres sociétés sont exposés sur le marché immobilier en raison des engagements hors bilan des plans de retraites qui techniquement les pousseraient à se mettre sous le chapitre 11 rapidement si l immobilier s'effondrait.

d ailleurs la semaine passée ,GM a été dégradée à "junk" car il n'a pas rassuré sur l'exploitation de son activité mais est ce vraiment de là que provient le probleme...

Merci Dupilon , très intéressante ton analyse !

Merci Benoit !
Comment vas tu?

Dojistar,
Cmme tu le sais, GMest en réalité une financière qui se cache sous une couverture "automobile". J'ignore si le problème de base de GM provient de ses activités immo ou de la partie "financement auto". Je pense que c'est un fameux mix.
J'ai lu quelque part, mais je ne sais plus où (trop d'articles, je m'y retrouve plus) que la dette cumulée de GM et FOrd représente plus que le PIB d'un des grands Etats européens..... C'est quand même pas de la "ptite bière"........
Chaque hausse des taux leur coutent une fortune. Et le passage en "junk bonds" est un vrai gouffre financier pour eux.

Bonjour,

Très belle analyse en effet.
Le dégonflement de la bulle immo n'est peut-être pas pour tout de suite. Les premiers signes d'essouflement viennent à peine d'apparaître en France et en terme de timing, il reste de nombreux mois (avis perso) avant que des menaces se fassent sentir.

Aux US, la situation risque d'être dramatique si on assiste à un krach de l'immobilier.
Ce dernier ferait infiniment plus de dégâts pour l'économie qu'un krach boursier. C'est toujours comme ça.
(cf Japon, France au début des 90's,...).

Autre file sur la bulle immobilière
http://www.daily-bourse.fr/analyse-technique-bourse-9604.php#9604
Nicolas

Merci Langouste,

Je pense effectivement que ce sera lent, et ce dans tous les pays. Aux US Greenspan fera le maximum pour retarder l'échéance. Il part à la fin de l'année, reste à voir ce que fera son successeur. Cette bulle immo est globalement plus "grosse" dans les pays anglo-saxons. Il est tout aussi forte en Australe, mais ce n'est pas un pays phare en terme de suivi économique.
Nicolas,
Où en es tu avec le suivi "dynamique" des Reits et autres indicateurs?
Je pense qu'il faut faire un suivi régulier, à la fois fondamental et AT. Je tacherai d'apporter des éléments supplémentaires au fil du temps.....

Dupilon

Un tout petit point rapide et un peu "bric à brac".....

Les taux arrivent sur un support et ne devraient pas tarder à reprendre le chemin de la hausse. Je crois qu'il y ad'ailleurs une réunion de la FED début Juin...





L'immobilier US le pressent...





Mais ceci dit, comme expliqué dans le post "Tout va bien", le marché reste haussier, même si jusqu'à présent, le rebond initié début Mai reste faible.....
Ci dessous 2 charts, celui du Bullish Percent ndex, ainsi que celui du Nyse sur la même période.
A ce stade, les 2 derniers jours s'apparentent à une petite correction. D'ailleurs les indices ont de la force, aujourd'hui. Donc, tout va bien......









Dupilon

bonjour dupilon

dupilon a écrit:

Les taux arrivent sur un support et ne devraient pas tarder à reprendre le chemin de la hausse. Je crois qu'il y ad'ailleurs une réunion de la FED début Juin...

plutôt fin juin...

http://www.federalreserve.gov/fomc/#calendars

Oouups!

Exact, merci Erico.......