Immobilier, CPI et Cie.....

"Sentir le vent tourner
par Pierre Lazuly, 3 septembre 2006

Ça se passe à New-York : tout un quartier de Manhattan est mis en vente, soit 110 immeubles, 11000 appartements. « Loffre inédite émane de lassureur américain Metropolitan Life (MetLife), qui envisage de vendre les complexes de Stuyvesant Town et Peter Cooper Village, des ensembles dimmeuble de brique rouge qui occupent léquivalent de dix pâtés de maison, entre la Première Avenue et lEast River », pouvait-on lire dans Le Figaro. « Daprès le New York Times, MetLife en demande 5 milliards de dollars ».

Ça se passe à Paris : Gecina, lune des premières foncières cotées, a mis en vente la totalité de ses 18000 appartements, répartis dans environ 180 immeubles, principalement concentrés en région parisienne (94%, dont 60% à Paris). Et cette information hénaurme (lun des plus grands investisseurs fonciers qui se sépare de tous ses actifs résidentiels en Ile-de-France) est passée quasiment inaperçue : une brève dans le Nouvel Obs. Gecina avait déjà vendu pour 1,2 milliard deuros une centaine dimmeubles, représentant 3 200 logements, au fonds américain Westbrook : lequel sétait illico lancé dans leur vente à la découpe (un vieil article de LExpress).

« En période de forte hausse des prix, les propriétaires immobiliers institutionnels sont tentés de vendre leurs patrimoines locatifs dhabitation, et à réinvestir le produit de ces cessions sur des actifs offrant une meilleure rentabilité », explique Alain Papadopoulos, économiste et créateur dUniversimmo.com. « La valeur de ces actifs a augmenté sensiblement lan passé et nous voulons réaliser quelques bénéfices », confirme le président du premier actionnaire de Gecina au Financial Times...

Jaime assez le « en période de forte hausse des prix ». Bien évidemment, il faut lire : lorsque la période de hausse se termine. Puisque sils décident de vendre tous leurs actifs immobiliers résidentiels, cest quils savent pertinemment que la valeur de ces actifs a terminé sa progression, et que leur rentabilité locative en elle-même nest pas intéressante.

Toujours sur UniversImmo, cet article fort instructif : « Marché locatif : lourdes menaces derrière une détente en trompe loeil ». Paradoxalement, les loyers sont à la traîne : « bien quayant augmenté nettement plus que linflation et surtout que la hausse du pouvoir dachat des catégories socioprofessionnelles dans lesquelles les locataires se recrutent, ils lont fait bien moins que les prix de vente : toutes situations confondues (relocations et locataires en place) ils nont en effet augmenté "que" de 25% entre 1998 et 2005, là où les prix ont en moyenne plus que doublé ! »

Doù ce désinvestissement massif du marché locatif de lhabitation, « fortement amorcé chez de nombreux bailleurs institutionnels ». Linvestissement locatif (acheter un bien pour le louer à quelquun) est devenu le moins rentable quil soit. Quand mon proprio a acheté mon appartement, il y a 15 ans, pour 400.000 francs, et quil la loué 400 euros pendant 15 ans, il a fait un excellent investissement. Si quelquun lachetait aujourdhui (on lévalue à 1 million de francs), il ne pourrait pas pour autant le louer plus cher. Ce serait pour lui un très mauvais investissement... Impossible à rentabiliser.

Dautant que le De Robien commence déjà à bien déstabiliser le marché. Pour bénéficier des avantages fiscaux, il faut impérativement louer son bien à lannée pendant 9 ans. Quitte à brader le loyer. Jai une collègue qui a ainsi quitté son vieil appartement défraîchi pour un appartement De Robien flambant neuf... pour le même loyer.

Et maintenant, je vois fleurir dans les annonces locales des maisons neuves, genre T5 avec garage et jardin, bien situées. Et des loyers qui descendent, de semaine en semaine, et qui sont aujourdhui à 650 euros par mois.

Les bailleurs institutionnels, eux, ont déjà senti le vent tourner. Lindice PAP des prix de limmobilier vient de passer à la baisse. Même la FNAIM et ses subtils modes de calcul ne pourra plus très longtemps le masquer.

Pour plus dinfo, le dossier Bulle Immobilière de Rezo".

Jean-Louis Borloo, ministre de la Cohésion sociale et du Logement, est catégorique : "il y aura une baisse sensible des prix" et nous allons "revenir à un marché normal".

Selon un document du ministère, "la relance de la construction (410.000 mises en chantier en 2005, près de 430.000 sur les 12 derniers mois contre 310.000 en 2002) porte ses fruits".
"Les prix à la vente sont désormais à la baisse et la hausse des loyers constatée en 2006 est la plus faible enregistrée depuis 1999", ajoute le document.
"En août 2006, le prix de vente des logements anciens a baissé de 1,1%" par rapport au mois précédent. "Pour les appartements, cette baisse est même de 1,7%", selon le ministère qui salue une "véritable inversion de tendance".

"Nous allons revenir à des prix normaux, des prix belges, des prix allemands", a-t-il prédit, même s'il "y aura toujours des micro-marchés, comme Megève".

http://www.lemoniteur-expert.com/depeches/depeche.asp?id=D79A8627E&acces=0
Si c'est le Ministre du Logement lui-même qui le dit...
A croire que ce sont les haussiers qui vont maintenant devenir "contrarian" !
Et nos foncières, toujours en plein boom ?
J'ai aussi pu lire que l'immobilier commercial, à l'inverse, se portait très bien. C'est à se demander si ces indices ne reflètent pas davantage le "commercial" que le "résidentiel".

Extrait d'un article des Echos du 28/09/06

Le second coup de frein, lui, vient de l'intérieur du pays : c'est l'immobilier. Les prix ont cessé leur folle ascension, et des baisses commencent à être observées. Les stocks de logements neufs s'alourdissent. Or, la construction joue un rôle majeur dans le cycle actuel de croissance. D'après les calculs des économistes de la banque Ixis, sans l'immobilier, la production française aurait même reculé l'an dernier ! La demande de logements soutient bien sûr l'activité des entrepreneurs, mais aussi tous les achats tournant autour de l'équipement du foyer. Sans compter « l'effet richesse » : quand les Français estiment que le prix de leur maison augmente, ils épargnent moins. Aujourd'hui, ils mettent de côté moins de 15 % de leurs revenus - le taux le plus faible depuis la belle époque de l'an 2000.

Bénéfique à la croissance, le boom de l'immobilier a sa contrepartie : un endettement croissant. Avec des banquiers très entreprenants et des bas taux d'intérêt, les Français ont emprunté massivement. Au début de la décennie, la masse des prêts au logement augmentait de 7 à 8 % l'an. Le rythme est passé au delà de 10 % en 2004. Aujourd'hui, il est de 15 %. Les prêts à la consommation, eux, progressent de 7 % en rythme annuel. Or, la vie à crédit a ses limites. Et ces limites sont d'autant plus proches que la population vieillit, que le pouvoir d'achat progresse peu, que les taux d'intérêt remontent. L'an prochain, l'apport de l'immobilier à la croissance va singulièrement s'essouffler.

Aux USA la bulle immobiliére a remplacé la bulle boursiére depuis l'an 2000 : mais le prix moyen d'une maison en once d'or s'est effondré



Aujourd'hui avec le ralentissement de la croissance des prêts immobiliers et des hypothéques , la FED va inciter fortement les marchés financiers à gonfler les marchés : à l'approche des élections de novembre , le prix du pétrole baisse , les bonnes nouvelles ( plus ou moins truquées ) " trés supérieures aux attentes " vont remonter le moral du consommateur et des investisseurs ; et puis les gérants des fonds spéculatifs pensent fortement à leurs primes de fin d'année donc ils vont prendre des positions de plus en plus aggréssives . Un DJ à 12.000 points avant la fin de l'année est possible , s'il n'y a pas trop de défaillances parmi ces fonds spéculatifs : Amaranth s'est planté de plus de 5 milliards de $ , mais c'est un record à battre ( environ 10.000 fonds spéculatifs forment une véritable arme de destruction massive avec le marché des dérivés qui atteint prés de 300.000 milliards de $ soit plus de 6 fois le PIB mondial ).
La FED peut gonfler la masse monétaire : mais cela augmente les dettes et les déficits . Il y a donc une limite au systéme : quand le consommateur ne peut plus prendre de dettes supplémentaires , il y a menace d'éffondrement déflationniste ( c'est ce qui est arrivé aux USA dans les années 30 ou au Japon dans les années 80 ) . La bulle immobiliére est la bulle de derniére extrémité : quand elle menace de s'éffondrer , soit on part dans une fuite inflationniste pour transformer les dettes en monnaie de singe ( et l'or devient l'ultime refuge ) , soit c'est l'effondrement déflationniste . Ceux qui achétent les obligations du trésor US à 30 ans qui rapportent 5 % doivent certainement privilégier le scénario déflationniste .
http://www.safehaven.com/article-5992.htm