La crise Immo : Passé , présent et avenir ....

Pendant que les marchés jouent à se faire peur tout en affichant une tendance haussière depuis Mars 09  par la seule grâce de l' érosion quasi permanente du Dollar ,  les signaux affichés par l' économie réelle traduisent le marasme ambiant , ainsi que l' impossibilité d' un retour immédiat vers une saine structure de croissance durable . Les dégats causés à l' architecture globale nécessitent une longue période de convalescence destinée à purger la structure financière des excés commis au cours de la dernière décennie .

Immobilier : La crise n 'est pas terminée .

Récemment , la firme T2 Partners vient de publier un document de toute première qualité sur les origines , l' évolution et le devenir de la crise actuelle .  Je ne peux que vous encourager à vous inscrire sur le site de la société afin de visionner l' intégralité cette présentation qui met en perspective certains fondamentaux face au mirage médiatique de recovery véhiculé par Wall Street . Le document comprend prés de 200 graphiques dont sont extraits les images ci dessous .

http://www.valueinvestingcongress.com/downloads/ny08/t2_partners/index.php

Depuis 2008 , chacun sait que la crise a puisé ses  racines dans l' implosion de la bulle immobilière en 2005 . Les premiers graphiques historiques permettent de visualiser la sortie de tendance long terme du secteur immobilier suite au relachement des conditions d' accés au crédit organisé par un secteur financier totalement déresponsabilisé , via la création de véhicules financiers titrisés de type CDO's et autres dérivés toxiques refilés aux investisseurs trop confiants . Les prêts hypothécaires accordés sur des bases laxistes n' ont cessé de croître jusqu' en 2005 , jusqu' à l' implosion des subprime .

La totalité des prêts immobiliers tout type confondu enregistré en 2008 , au coeur de la crise est inférieure au montant des prêts toxiques accordés en 2004 , 2005 ou 2006 en pleine période de Bulle absolue .

Les défauts sur prêts toxiques ne cessent d' augmenter .

La formation d' une bulle Immobilière observée à l' aube de la décennie est désormais suivie de la formation d' une bulle jumelle de faillites hypothécaires et autres défauts de paiements immobiliers , dont les prêts subprime ne représentent qu' une petite partie . Le problème des subprime est désormais terminé , survient désormais celui des prêts supposément moins risqués , les prêts Jumbo et Alt-A , dont la nocivité s' est fortement accrue suite à l' explosion du chomage . De nombreux ménages US se retrouvent ddésormais dans l' incapacité d' honorer leurs échéances, ce qui pousse la Fed à maintenir ses taux au plancher envers et contre tout ..

Le prix de l' immobilier doit encore chuter .

Cette nouvelle vague de défauts sur^prêts attendue en 2010 est inévitable dans le contexte récessionniste actuel . Cette vague accentuera la pression sur les prix de l' immobilier qui réintégrera enfin sa tendance de long terme initiée au lendemain de la deuxième guerre mondiale . Néammoins , l' étude comportementale historique des bulles financières démontre que les prix traversent leur ligne de tendance et achévent leur cycle baissier par la formation d' un range de plusieurs années . La bulle immobilière n' échappera pas à cette réalité .

Les chiffres du chomage , qui se sont d' ailleurs avérés plus élevés que les attentes , contribueront à la longévité de cette période de convalescence .

Conséquences : Poursuite de la convalescence du secteur financier.

Les conséquences seront lourdes , au cours des prochains trimestres , pour le secteur financier , dont le péché de gourmandise est à l' origine de cette crise . Plusieurs estimations de pertes , dont celle du FMI , laissent apparaitre un montant global oscillant de 2  à 3,8  trillions $ avant d' avoir totalement assaini le secteur . Jusqu' à présent , le secteur bancaire est parvenu à faire bonne figure , via le subterfuge d' un maintien de  valorisation élevée des actifs toxiques adopté par le congrés US , et suite à un programme d' augmentation de capital destiné à couvrir la majorité des pertes déclarées . Néammoins rien ne prouve que la tendance se poursuivra  .

En conclusion , la convalescence des secteurs immobilier et financier risque de durer plusieurs années encore , selon le schéma classique d' évolution post-bulle . L' intervention massive des états via les divers plans de sauvetage  a permis d' éviter l' asphyxie totale du système , mais caresser l' espoir d' un retour immédiat aux prouesses économiques antérieures  équivaut à prendre ses rêves pour la réalité .

Affaire à suivre .......